Private Activity Bonds Thiab 4% Cov Nyiaj Tau Los Tsawg Cov Nqi Se Hauv Tsev

Tsoom Fwv Teb Chaws cov kev pab cuam vaj tsev feem ntau poob rau hauv ib qho ntawm ob pawg, cov uas muab kev pab cuam ncaj qha rau tib neeg kom them rau vaj tse thiab cov uas siv cov cuab yeej nyiaj txiag los pab tsim vaj tsev. Ntawm cov cuab yeej nyiaj txiag, qhov tseem ceeb tshaj plaws yog Cov Nyiaj Tau Los Tsawg Cov Nyiaj Se Hauv Tsev (LIHTC). Cov tsiaj no ntawm tus lej se tau txais txiaj ntsig se rau kev nqis peev hauv vaj tse pheej yig. Tab sis nyob rau hauv cov kev pab cuam kev txom nyem tshuaj xyuas los ntawm yav dhau los Congressman Paul Ryan, kuj muaj ib qho kev nthuav tab sis nyuaj cuab tam - Private Activity Bond los yog PAB. PAB tso cai rau tsoomfwv hauv nroog muag cov nyiaj them se zam rau cov koom haum tsim cov haujlwm uas muaj txiaj ntsig zoo rau pej xeem, suav nrog vaj tse. Thaum ua ke nrog cov qhab nia them se, PABs tuaj yeem yog lub cuab yeej muaj zog rau cov neeg tsim khoom nrhiav kev sib sau peev rau cov phiaj xwm vaj tsev. Tab sis cov complexity thiab cov nqi yog siab. (Yog tias koj xav tau lub qhov rais rau hauv LIHTC ntawm no yog ib tsab ntawv hais txog lawv ua haujlwm li cas).

Lub Koom Haum Tshawb Fawb Kev Tshawb Fawb luam tawm ib qho zoo tshaj plaws primer ntawm Private Activity Bonds. Zoo li cov qhab nia se, PAB tau kos rau hauv cov se code thiab suav nrog ob hom kev sib cog lus. ib qho rau cov haujlwm uas ua haujlwm rau tsoomfwv; lwm yam rau cov uas ua hauj lwm ntiag tug, tsuav yog lawv tau txiaj ntsim rau pej xeem. Yog tias daim ntawv cog lus ntiag tug yog rau "cov haujlwm ntiag tug tsim nyog" xws li vaj tse, cov neeg yuav khoom ntawm daim ntawv cog lus tsis them se rau cov paj uas lawv khwv tau. Congress txwv tus nqi ntawm cov nuj nqis uas tuaj yeem muab rau cov haujlwm ntiag tug; $ 150 lab thiab $ 50 toj ib tus neeg hauv xyoo 1986 mus rau ntau dua $ 335 lab lossis $ 110 toj ib tus neeg hauv 2022. Kuj tseem muaj kev txwv los ntawm hom phiaj xwm ib yam li txhawm rau cuam tshuam kev nqis peev. Congress tseem npaj siab txwv cov kev siv nyiaj se (kev zam txhais tau tias tsawg dua nyiaj hauv cov nyiaj tau los se).

Yuav ua li cas cov nyiaj no tuaj yeem ua ke nrog LIHTC, tshwj xeeb tshaj yog 4% cov qhab nia se, tau ua haujlwm zoo hauv ib daim ntawv los ntawm Lub Tuam Txhab rau Kev Txhawb Housing (CSH), Kev them nyiaj yug vaj tsev nrog se-exempt Bonds thiab 4% Cov Nyiaj Tau Los Tsawg Cov Nyiaj Se Hauv Tsev. Ntawm no yog cov ntsiab lus ntawm qhov yuav tsum tau siv rau kev siv se zam daim ntawv cog lus nrog cov qhab nia se.

Tsuas yog lub xeev thiab tsoomfwv hauv nroog nrog rau cov koomhaum quasi-tsoomfwv tuaj yeem tshaj tawm cov ntawv cog lus. Feem ntau, qhov no yog Housing Finance Agency (HFA), lub koom haum hauv lub xeev uas tau txais kev faib se tawm. Tab sis vim hais tias tus nqi ntawm cov nyiaj tau txais kev zam se uas tuaj yeem muab tau raug rau lub ntim ntim (qhov txwv tau hais los saum toj no), tag nrho cov koomhaum tseemfwv no tau sib tw hnyav kom haum rau hauv qab lub hau. Tsis tas li ntawd, cov haujlwm tsis tuaj yeem nkag mus rau daim ntawv cog lus tau txais mus txog thaum ib qhov project tau txais kev pom zoo los ntawm lub xeev HFA, thiab cov nyiaj tau los no raug txwv rau cov nqi tsev thiab siv tsis tau rau qhov chaw lag luam, piv txwv li.

Muaj ib qho kev txwv tseem ceeb uas tsim nyog sau cia nrog rau kev sib koom ua ke cov qhab nia se thiab cov nyiaj tau txais kev zam se. Txhawm rau kom tau txais cov nyiaj them se se, tus thawj tswj hwm yuav tsum them tsawg kawg 50% ntawm cov nqi tsim kho ("50% txoj cai") nrog cov nyiaj tau los; thiab tau kawg, txhua lub tsev tsim los siv cov ntawv cog lus thiab cov qhab nia se yuav tsum muaj rau cov neeg uas khwv tau tsawg dua 60% ntawm Cheeb Tsam Nruab Nrab Income (AMI). Feem ntau, 20% ntawm cov chav nyob yuav tsum them taus rau cov neeg ntawm 50% ntawm AMI lossis tsawg dua, lossis 40% ntawm cov chav nyob ntawm 60% ntawm AMI.

Yog tias nws tsis pom tseeb lawm, cov haujlwm no yog qhov nyuaj. Ntxiv rau qhov no qhov tseeb tias feem ntau cov hom "deals" suav nrog cov nyiaj pab ntxiv. Piv txwv li, ib txoj haujlwm vaj tsev uas kuv tau ua haujlwm ua tus tsim tawm yog 4% qhov project siv cov nyiaj tau txais kev zam se. Tab sis peb kuj tau txais nyiaj los ntawm lub xeev cov nyiaj pab kev ntseeg vaj tse nrog rau cov nyiaj txais kev tsim kho. Yuav kom ncaj ncees, kuv twb yuav tsum tau wrack kuv lub hlwb thiab pore tshaj qub emails kom nco qab raws nraim li cas qhov project tuaj ua ke. Daim ntawv CSH ua haujlwm zoo ntawm kev qhia txog xya qhov sib txawv ntawm qhov kev tshawb fawb qee qhov txawv ntawm txoj kev nyiaj txiag no tuaj yeem ua ke. Piv txwv li, ib qho kev tshawb fawb yooj yim tshaj plaws yog los ntawm Michigan. Ntawm no yog ib daim ntawv qhia uas qhia txog nyiaj txiag rau qhov project.

MSHDA yog Michigan State Housing Development Authority, lub Xeev Lub Chaw Saib Xyuas Nyiaj Txiag Hauv Tsev. MSHDA tau muag cov ntawv cog lus thiab cov nuj nqis tau txais kev pabcuam los ntawm cov nyiaj tau los me me los ntawm cov neeg xauj tsev, uas ib feem los ntawm Tshooj 8 daim ntawv pov thawj. Txhua tus neeg pab nyiaj hauv qhov project muaj cov kev xav tau sib txawv, thiab cov hom phiaj no ua tiav ib qho kev xav tau tuaj yeem ua rau lwm tus neeg xav tau.

Qee qhov xwm txheej, cov nyiaj se qiv nyiaj qiv nyiaj tuaj yeem siv los them cov nuj nqis. Daim ntawv CSH siv cov ntaub ntawv kawm uas siv cov ntawv cog lus thiab tom qab ntawd "tag nrho tshem tawm cov ntawv cog lus ib qho kev sib tham mus tas li nrog rau lwm cov nyiaj qiv rau pej xeem, nyiaj pab thiab se qiv nyiaj ncaj ncees." Qhov ntawd zoo li siv cov nyiaj se qiv nyiaj rau cov nuj nqis qiv nyiaj laus. Qhov no yog qhov yuam kev: txawm hais tias 4% se credit yog qhov feem pua ​​​​me me ntawm qhov tsim nyog ntawm txoj haujlwm pheej yig, kev siv tau cov credit los them rov qab cov ntawv cog lus yog ib lub tswv yim zoo. Yog li yog sib txuas ntau qhov chaw ntawm cov nyiaj.

Ryan tsis siv sijhawm ntau ntawm PABs dua li qhia tias "ob peb txoj kev tshawb fawb txog kev ua haujlwm ntawm Private Activity Bonds . . . raws li nws hais txog kev txhim kho kev txav mus los ntawm cov neeg xauj tsev. " Qhov no yog qhov tseeb, thiab nws saib ntawm qhov kev them nyiaj rau qhov kev pab cuam qhia tau hais tias cov ntawv cog lus tsis tau siv ntau npaum li cov nyiaj khwv tau los tsawg hauv tsev.

Thiab tsis muaj ntau yam hloov pauv hauv kaum xyoo txij li nws qhov kev tshuaj xyuas (daim ntawv qhia cov ntaub ntawv los ntawm Teb Chaws Asmeskas Nyiaj Txiag).

Kuv qhov kev xav yog tias PABs yuav tsum tau siv txoj kev siv tag nrho cov nuj nqis: tus nqi ntes. Nyob rau hauv rooj plaub ntawm vaj tse, kuv twb pom zoo ib tug nqi capture tswvyim rau vaj tse tsis muaj vaj tse nyob rau hauv uas cov nqi ntawm encampments, piv txwv li, yog quantified, bonds muag los siv kev cuam tshuam los xaus lub encampments, ces raws li kev txuag tau pom, siv cov nyiaj khaws cia raws li kev pab them nqi. Qhov teeb meem nrog kev sib sau ua ke uas paub nyob rau hauv lub ntiaj teb tsis muaj txiaj ntsig raws li "cov peev txheej" yog theem ntawm qhov nyuaj uas muaj teeb meem rau cov laj thawj hauv qab no:

● Lub sij hawm - Cov kev npaj nyiaj txiag no suav nrog lub sijhawm, thiab lub sijhawm yog nyiaj. Tuav cov nqi thaum tos kom sib sau thiab ua kom cov nyiaj tau los yog qhov tseem ceeb ntxiv rau tag nrho cov nqi tsim kho;

● Kev Sib Tham - Cov nyiaj ntau dua txhais tau tias cov nqi hloov pauv ntau dua, thiab cov nqi no kuj ntxiv rau tag nrho cov nqi tsim kho;

● Cov kws lij choj thiab cov kws pab tswv yim - ntawm txhua kauj ruam ntawm txoj kev, txhawm rau kom tsis txhob muaj kev puas tsuaj uas tuaj yeem ua rau qhov project ua tsis tiav, cov kws lij choj thiab cov kws pab tswv yim yuav tsum raug ntiav; thiab

● Nws tsis zoo heev - nrog rau tag nrho cov khoom txav, thiab cov nqi ntxiv, qhov no puas yog txoj hauv kev zoo tshaj plaws los muab vaj tsev rau cov neeg xav tau tam sim no?

Thaum kawg kuv rov qab mus rau txoj cai tseem ceeb ntawm tus ntiv tes xoo, txhua qhov kev thov nyiaj txiag vaj tsev yuav tsum yooj yim li sai tau, tau txais cov nyiaj xav tau lossis chav rau cov neeg xav tau hnub no. Thaum kuv txaus siab thiab txaus siab rau qhov kev sib tw ntawm kev daws teeb meem nyiaj txiag, kev ua si cov kev ua si tsis tau txais cov neeg xauj tsev them; Peb yuav tsum nrhiav txoj hauv kev los hloov pauv PAB rau lub hom phiaj zoo dua li cov nyiaj txiag nyuaj rau kev tsim kho vaj tse.