Yuav Ua Li Cas Thiaj Muaj Peev Xwm Ua Lag Luam Ua Lag Luam

Cov txheej txheem rau kev txheeb xyuas tus nqi ntawm kev nqis peev hauv vaj tsev yog qhov zoo sib xws rau cov uas siv rau hauv kev tsom xam ntawm cov khoom lag luam. Vim tias kev nqis peev hauv vaj tsev feem ntau tsis yog kev lag luam luv luv, txheeb xyuas cov nyiaj tau los, thiab tus nqi rov qab, yog qhov tseem ceeb rau kev ua tiav lub hom phiaj ntawm kev nqis peev uas tau txais txiaj ntsig.

Txhawm rau kom tau txais txiaj ntsig, cov tub ua lag luam yuav tsum paub yuav ua li cas kom muaj nuj nqis ntawm vaj tsev thiab ua cov kev kawm kwv yees txog cov txiaj ntsig ntau npaum li cas txhua tus yuav ua tau, txawm tias los ntawm kev txaus siab rau vaj tse, cov nyiaj tau los xauj tsev, lossis ob qho tib si. Kev ntsuas vaj tsev raug raug tuaj yeem pab cov tub ua lag luam txiav txim siab zoo dua thaum nws los yuav thiab muag cov khoom.

Kev ntsuas kev ncaj ncees feem ntau yog ua los ntawm ob txoj hauv kev: tus nqi tiag tiag thiab tus nqi txheeb ze. Tib yam muaj tseeb rau kev ntsuas vaj tse vaj tsev.

Txo cov nyiaj tau los yav tom ntej ntawm kev ua haujlwm (NOI) los ntawm tus nqi luv nqi tsim nyog rau vaj tse zoo ib yam li cov nqi txo nqi nyiaj (DCF) rau cov khoom lag luam. Lub caij no, kev sib koom ua ke cov nyiaj tau los tag nrho cov qauv sib npaug hauv vaj tsev yog piv rau cov txiaj ntsig txheeb ze nrog cov khoom lag luam. Hauv qab no, peb yuav ua tib zoo saib yuav ua li cas kom muaj nuj nqis ntawm cov vaj tsev uas siv cov txheej txheem no.

Tus nqi Capitalization

Ib qho ntawm cov kev xav tseem ceeb tshaj plaws uas tus neeg ua lag luam vaj tsev ua rau thaum ua cov nqi vaj tsev yog xaiv tus nqi peev uas tsim nyog, tseem hu ua tus nqi cap.

Tus nqi peev yog tus nqi uas yuav tsum tau rov qab los ntawm vaj tse, net ntawm tus nqi txaus siab, los yog depreciation. Muab qhov yooj yim, nws yog tus nqi siv rau NOI los txiav txim siab tam sim no tus nqi ntawm cov cuab yeej.

Piv txwv li, xav tias cov cuab yeej yuav tsum tsim NOI ntawm $ 1 lab nyob rau kaum xyoo tom ntej. Yog tias nws raug txo qis ntawm tus nqi peev ntawm 14%, tus nqi lag luam ntawm cov cuab yeej yuav yog:

$\begin{aligned}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{where:}\\&\text{Market value}=\text{Net operating income}/ {\text{cap rate}}\end{aligned}$​$7,142,857(0.14$1,000,000​)qhov twg:Kev ua lag luam tus nqi=Net ua hauj lwm cov nyiaj tau los/cap nqi​

Tus nqi $ 7,142,857 kev lag luam yog qhov zoo yog tias cov cuab yeej muag ntawm $ 6.5 lab. Tab sis nws yog qhov tsis zoo yog tias tus nqi muag yog $ 8 lab.

Kev txiav txim siab tus nqi peev yog ib qho ntawm cov kev ntsuas tseem ceeb uas siv los ntsuas cov nyiaj tau los ntawm cov cuab yeej. Txawm hais tias nws yog qhov nyuaj me ntsis dua li kev suav qhov hnyav nruab nrab tus nqi peev (WACC) ntawm lub tuam txhab, muaj ntau txoj hauv kev uas cov tub ua lag luam tuaj yeem siv los nrhiav tus nqi tsim nyog, suav nrog cov hauv qab no:

• Txoj kev tsim kho
• Kev ua lag luam-extraction method
• Band-of-investment method

Txoj Kev Txhim Kho

Ib txoj hauv kev yooj yim los xam tus nqi cap yog txoj kev txhim kho. Pib nrog tus paj laum thiab ntxiv cov hauv qab no:

1. Kev tsim nyog tau txais txiaj ntsig zoo - tshwm sim vim qhov tsis zoo ntawm vaj tse
2. Recapture premium - account rau net appreciation
3. Risk premium - nthuav tawm tag nrho cov kev pheej hmoo ntawm kev lag luam vaj tsev

Muab 6% paj laum, 1.5% tsis yog-kua tus nqi, 1.5% rov qab them nqi, thiab 2.5% tus nqi pheej hmoo, tus nqi peev ntawm cov cuab yeej cuab tam yog 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5 %). Yog tias cov nyiaj tau los ntawm kev ua haujlwm yog $ 200,000, tus nqi lag luam ntawm cov cuab yeej yog $ 1,739,130 ​​($ 200,000 / 0.115).

Nws yog qhov yooj yim heev los ua qhov kev suav no. Txawm li cas los xij, qhov nyuaj yog nyob rau hauv kev ntsuam xyuas qhov kwv yees tseeb rau tus kheej cov khoom ntawm tus nqi peev, uas tuaj yeem yog qhov nyuaj. Qhov zoo ntawm txoj kev txhim kho yog tias nws sim ntsuas thiab ntsuas tus kheej cov khoom ntawm tus nqi luv nqi.

Txoj Kev Ua Lag Luam-Extraction

Txoj kev ua lag luam-kev rho tawm xav tias muaj tam sim no, npaj tau NOI thiab cov ntaub ntawv muag khoom ntawm cov khoom sib piv cov nyiaj tau los. Qhov kom zoo dua ntawm txoj kev ua lag luam-kev rho tawm yog tias tus nqi peev nyiaj ua rau cov nyiaj tau los ncaj qha muaj txiaj ntsig ntau dua.

Nws yog qhov yooj yim los txiav txim siab tus nqi peev. Xav tias tus neeg ua lag luam tuaj yeem yuav qhov chaw nres tsheb uas xav kom tsim tau $ 500,000 hauv NOI. Hauv cheeb tsam, muaj peb qhov sib piv cov nyiaj tau los uas tsim tawm qhov chaw nres tsheb:

• Chaw nres tsheb 1 muaj NOI ntawm $250,000 thiab tus nqi muag ntawm $3 lab. Tus nqi peev yog 8.33% ($ 250,000 / $ 3,000,000).
• Chaw nres tsheb 2 muaj NOI ntawm $400,000 thiab tus nqi muag ntawm $3.95 lab. Tus nqi peev yog 10.13% ($ 400,000 / $ 3,950,000).
• Chaw nres tsheb 3 muaj NOI ntawm $185,000 thiab tus nqi muag ntawm $2 lab. Tus nqi peev yog 9.25% ($ 185,000 / $ 2,000,000).

Noj cov nqi nruab nrab ntawm cov nqi sib piv rau peb cov khoom sib piv no tag nrho cov peev txheej ntawm 9.24% yuav yog tus sawv cev tsim nyog ntawm kev ua lag luam. Siv cov peev txheej no, tus neeg ua lag luam tuaj yeem txiav txim siab tus nqi lag luam ntawm cov cuab yeej uas lawv xav tau. Tus nqi ntawm qhov chaw nres tsheb peev yog $ 5,411,255 ($ 500,000 / 0.0924).

The Band-of-Investment Method

Nrog rau txoj kev ua lag luam-ntawm-kev nqis peev, tus nqi peev yog suav nrog tus nqi ntawm cov paj laum rau cov khoom siv uas siv ob qho nuj nqis thiab kev ncaj ncees nyiaj txiag. Qhov kom zoo dua ntawm txoj kev no yog tias nws yog qhov tsim nyog tshaj qhov peev txheej rau kev nqis peev hauv vaj tsev.

Thawj kauj ruam yog los laij ib qho kev nqis peev uas nqis peev. Qhov no yog feem pua ​​​​uas yuav tsum tau muab tso tseg rau txhua lub sijhawm kom muaj qee qhov nyiaj ntawm lub sijhawm yav tom ntej. Xav tias cov cuab yeej nrog NOI ntawm $ 950,000 yog 50% nyiaj txiag, siv cov nuj nqis ntawm 7% cov paj laum kom tau them tshaj 15 xyoo. Tus so yog them rau nrog kev ncaj ncees ntawm tus nqi yuav tsum tau rov qab los ntawm 10%. Lub sinking fund factor yuav xam raws li:

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{where:}\\&\text{SFF}=\text{Sinking fund factor}\\ &i=\text{Periodic paj laum, feem ntau nthuav tawm raws li ib qho}\\&\phantom{i=}\text{ntau npaum li cas feem pua}\\&n=\text{Number of periods, often expressed in years}\end{aligned }$​SFF=(1+i)n-1i​qhov twg:SFF=Sinking fund factori=Periodic paj paj, feem ntau qhia raws li ib tugi=tus nqi ib xyoos twg​

Txuas cov lej, peb tau txais:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

Qhov no suav nrog 3.98%. Tus nqi uas tus qiv nyiaj yuav tsum tau them yog sib npaug ntawm qhov nyiaj poob haujlwm ntxiv rau tus paj laum. Hauv qhov piv txwv no, qhov no tawm mus rau 10.98% (0.07 + 0.0398).

Yog li, qhov hnyav nruab nrab tus nqi, lossis tag nrho cov peev txheej, siv 50% qhov hnyav rau cov nuj nqis thiab 50% qhov hnyav rau kev ncaj ncees yog:

• 10.49% [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

Yog li ntawd, lub lag luam tus nqi ntawm cov cuab yeej yog:

• $ 9,056,244 ($ 950,000 / 0.1049)

Kev ntsuas ntsuas

Cov qauv kev ntsuas tsis raug txiav txim siab tam sim no tus nqi ntawm cov nyiaj tau los yav tom ntej kom tau txais tus nqi ntawm cov cuab tam. Cov txheej txheem feem ntau yog cov qauv luv nqi faib nyiaj (DDM) thiab cov txheej txheem luv nqi nyiaj ntsuab (DCF).

Ntawm qhov tod tes, cov txheej txheem txheeb xyuas tus nqi qhia tias ob qho kev sib piv kev nyab xeeb yuav tsum zoo sib xws raws li lawv cov nyiaj tau los. Cov piv txwv xws li tus nqi-rau-nyiaj tau los (P / E) thiab tus nqi-rau-muag yog piv rau lwm lub tuam txhab hauv tib qhov kev lag luam los txiav txim siab seb cov khoom lag luam puas qis dua lossis tshaj qhov muaj nqis.

Raws li kev ntsuas kev ncaj ncees, kev txheeb xyuas vaj tsev yuav tsum siv ob txoj hauv kev los txiav txim siab ntau qhov txiaj ntsig tau.

Kev txo nqi yav tom ntej NOI

Cov qauv rau kev suav cov nqi vaj tsev raws li luv nqi cov nyiaj tau los ntawm kev ua haujlwm yog:

$\begin{aligned}&\text{Kev Lag Luam Value}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{where:}\\&NOI=\text{Net operating income} \\&r=\text{Required rate of return on real estate assets}\\&g=\text{Growth rate of }NOI\\&R=\text{Capitalization rate }(rg)\end{aligned}$​Tus nqi lag luam=r-gNOI1​​=RNOI1​​qhov twg:NOI=Net ua hauj lwm cov nyiaj tau losr=Yuav tsum tau tus nqi rov qab ntawm cov cuab tam vaj tseg=Kev loj hlob ntawm NOI​

NOI qhia txog cov nyiaj khwv tau los uas cov cuab yeej yuav tsim tau tom qab kev nqis tes ua haujlwm - tab sis ua ntej txiav se thiab cov paj paj. Txawm li cas los xij, ua ntej txiav cov nuj nqis, tag nrho cov nyiaj tau los ntawm kev nqis peev yuav tsum tau txiav txim siab.

Cov nyiaj tau los ntawm kev xauj tsev tuaj yeem pib kwv yees raws li cov khoom sib piv nyob ze. Nrog rau kev tshawb fawb kev lag luam kom raug, tus neeg ua lag luam tuaj yeem txiav txim siab seb tus nqi xauj tsev them nyiaj li cas hauv cheeb tsam thiab xav tias cov nqi xauj tsev zoo sib xws tuaj yeem siv rau lub tsev no. Kev kwv yees nce hauv cov nqi xauj tsev yog suav nrog kev loj hlob tus nqi hauv cov qauv.

Txij li cov nqi tsis txaus siab yog ib qho kev hem thawj rau kev nqis peev vaj tsev rov qab los, txawm tias kev txheeb xyuas qhov xav tau lossis kev kwv yees qhov tseeb yuav tsum tau siv los txiav txim siab cov nyiaj tau los uas tau ploj mus yog tias cov khoom vaj khoom tsev tsis siv tag nrho.

Cov nuj nqis khiav lag luam suav nrog cov uas tau tshwm sim ncaj qha los ntawm kev ua haujlwm niaj hnub ntawm lub tsev, xws li kev tuav pov hwm vaj tse, nqi tswj, nqi tu, thiab nqi hluav taws xob. Nco ntsoov tias qhov depreciation tsis suav nrog hauv kev suav tag nrho cov nuj nqis. Cov nyiaj tau los ntawm kev ua haujlwm ntawm vaj tse yog zoo ib yam li cov nyiaj tau los ua ntej paj, se, depreciation, thiab amortization (EBITDA).

Kev txo qis NOI los ntawm kev nqis peev hauv vaj tse los ntawm tus nqi peev yog piv rau kev txo cov nyiaj faib tawm yav tom ntej los ntawm qhov tsim nyog yuav tsum tau rov qab los, kho rau cov nyiaj faib tawm. Cov tub ua lag luam kev ncaj ncees paub txog cov qauv kev loj hlob ntawm cov nyiaj faib yuav tsum tam sim pom qhov zoo sib xws.

Tag nrho cov nyiaj tau los sib npaug

Cov nyiaj tau los tag nrho cov nyiaj tau los sib npaug yog ib txoj hauv kev txheeb xyuas tus txheeb ze uas yog nyob ntawm qhov kev xav tias cov khoom nyob hauv tib cheeb tsam yuav raug suav nrog cov nyiaj tau los tag nrho uas lawv pab tsim.

Raws li lub npe qhia, cov nyiaj tau los tag nrho yog tag nrho cov nyiaj tau los ua ntej txiav tawm ntawm cov nuj nqis khiav haujlwm. Txawm li cas los xij, cov nqi tsis txaus yuav tsum tau kwv yees kom tau txais qhov kwv yees qhov nyiaj tau los tag nrho.

Piv txwv li, yog tias tus neeg ua lag luam vaj tsev yuav lub tsev 100,000-square-foot, lawv tuaj yeem txiav txim siab los ntawm cov ntaub ntawv sib piv uas cov nyiaj tau los nruab nrab txhua hli ib square feet hauv zej zog yog $ 10. Txawm hais tias tus neeg ua lag luam yuav pib xav tias cov nyiaj tau los txhua xyoo yog $ 12 lab ($ 10 x 12 hli x 100,000 sq. feet), yuav muaj qee qhov chaw nyob hauv lub tsev nyob rau txhua lub sijhawm.

Piv txwv tias muaj 10% qhov chaw nyob, cov nyiaj tau los txhua xyoo yog $ 10.8 lab ($ 12 lab x 90%). Ib txoj hauv kev zoo sib xws yog siv rau kev ua haujlwm ntawm cov nyiaj tau los, thiab.

Cov kauj ruam tom ntej los ntsuas tus nqi ntawm cov cuab yeej cuab tam yog los txiav txim siab cov nyiaj tau los tag nrho thiab muab faib los ntawm cov nyiaj tau los txhua xyoo. Cov nyiaj tau los tag nrho tuaj yeem pom tau siv cov ntaub ntawv muag khoom keeb kwm. Saib ntawm cov nqi muag khoom ntawm cov khoom sib piv thiab faib cov nqi ntawd los ntawm cov nyiaj tau los ntawm cov nyiaj tau los txhua xyoo ua rau qhov nruab nrab qhov sib npaug rau cheeb tsam.

Hom kev ntsuas qhov ntsuas no zoo ib yam li kev siv cov khoom sib piv lossis ntau ntau kom muaj nuj nqis ntawm cov khoom lag luam. Ntau tus kws tshuaj ntsuam yuav kwv yees cov nyiaj tau los ntawm lub tuam txhab thiab muab nws cov nyiaj tau los ntawm ib feem (EPS) los ntawm P / E piv ntawm kev lag luam. Kev ntsuas vaj tsev muaj peev xwm ua tau los ntawm kev ntsuas zoo sib xws.

Roadblocks rau Kev Ntsuas Vaj Huam Sib Luag

Ob qho tib si ntawm cov kev ntsuas vaj tsev no zoo li yooj yim. Txawm li cas los xij, hauv kev xyaum, kev txiav txim siab tus nqi ntawm cov cuab yeej tau txais txiaj ntsig nrog cov kev suav no yog qhov nyuaj heev. Ua ntej tshaj plaws, nws yuav siv sij hawm ntev thiab nyuaj kom tau txais cov ntaub ntawv xav tau hais txog txhua yam ntawm cov qauv tsim, xws li cov nyiaj tau los ntawm kev ua haujlwm, cov nqi them nqi suav nrog tus nqi peev, thiab cov ntaub ntawv muag khoom sib piv.

Qhov thib ob, cov qauv ntsuas ntsuas no tsis zoo ua rau muaj kev hloov pauv loj hauv kev ua lag luam vaj tsev, xws li teeb meem credit lossis kev lag luam boom. Yog li ntawd, kev tshuaj xyuas ntxiv yuav tsum tau ua rau kev kwv yees thiab muaj feem cuam tshuam txog kev hloov pauv nyiaj txiag.

Vim tias cov khoom lag luam muaj cov kua dej tsawg dua thiab pob tshab dua li cov khoom lag luam, qee zaum nws yog ib qho nyuaj kom tau txais cov ntaub ntawv tsim nyog los txiav txim siab txog kev nqis peev.

Uas tau hais tias, vim muaj peev txheej loj feem ntau yuav tsum tau yuav qhov kev loj hlob loj, qhov kev soj ntsuam nyuaj no tuaj yeem tsim cov nyiaj tau los loj yog tias nws ua rau pom cov khoom tsis muaj nqis (zoo ib yam li kev nqis peev nyiaj txiag). Yog li, kev siv sijhawm los tshawb fawb cov khoom siv uas xav tau yog qhov tsim nyog rau lub sijhawm thiab lub zog.

Cov kab hauv qab

Kev ntsuas vaj tsev feem ntau yog raws li cov tswv yim uas zoo ib yam li kev txheeb xyuas kev ncaj ncees. Lwm txoj hauv kev, ntxiv rau qhov luv nqi NOI thiab tag nrho cov nyiaj tau los sib npaug, kuj tau siv ntau zaus. Qee cov kws tshaj lij kev lag luam, piv txwv li, muaj kev paub ua haujlwm zoo ntawm kev tsiv teb tsaws hauv nroog thiab cov qauv kev loj hlob.

Yog li ntawd, lawv tuaj yeem txiav txim siab seb cov cheeb tsam hauv cheeb tsam twg feem ntau yuav muaj kev txaus siab rau qhov ceev tshaj plaws. Txawm siv txoj hauv kev twg los xij, qhov tseem ceeb tshaj plaws ntawm kev kwv yees ntawm lub tswv yim txoj kev vam meej yog qhov kev tshawb fawb zoo npaum li cas.