Blackstone's Giant Real Estate Fund ntsib kev sim

Blackstone (ticker: BX) piav qhia txog Breit li "lub koom haum-zoo vaj tse platform uas coj cov av ntiag tug rau cov neeg ua lag luam uas tau txais txiaj ntsig." Tam sim no yog ib lub tuam txhab loj tshaj plaws hauv Teb Chaws Asmeskas kev lag luam kev ntseeg siab, Breit muaj ze li ntawm 5,000 lub tsev, feem ntau yog tsev neeg ntau lub tsev thiab warehouses, nrog rau cov cuab yeej cuab tam ntawm Las Vegas cov tsev so / twv txiaj yuam pov suav nrog Bellagio thiab MGM Grand.

Txawm hais tias tsis yog kev lag luam rau pej xeem, nws tau muag los ntawm cov tuam txhab lag luam loj thiab cov kws pab tswv yim nyiaj txiag, nrog rau qhov tsawg kawg nkaus peev ntawm $ 2,500. Tsuas yog tsib xyoos, Breit tau dhau los ua ib qho txiaj ntsig ntawm Blackstone txoj kev lag luam ua lag luam ua lag luam franchise, tsim tau $ 1.8 nphom hauv cov nqi xyoo tas los thiab $ 1 nphom hauv thawj rau lub hlis xyoo 2022.

Qhov kev loj hlob sai ntawd tuaj yeem muaj qhov tsis zoo. Tsis ntev los no tau muaj kev txhawj xeeb txog Breit qhov kev xav, suav nrog seb nws muaj nuj nqis li cas thiab seb cov neeg ua lag luam txhiv yuav nce los ntawm qib qis. BofA Securities tus kws tshuaj ntsuam Craig Siegenthaler tau kwv yees nyob rau lub Xya Hli tias cov nyiaj tau los, lossis kev muag khoom tsawg dua, tau hloov pauv mus rau "txawm li cas los xij" tom qab cov nyiaj ntws nruab nrab $ 2 nphom hauv ib hlis rau 18 lub hlis dhau los.

Hauv kev teb rau cov kws tshuaj ntsuam cov lus nug txog Breit ntawm Blackstone lub rooj sib tham nyiaj tau los hauv lub Xya Hli, CEO Stephen Schwarzman tau hais tias Breit thiab lwm yam Blackstone muab "tus nqi loj" rau cov tub ua lag luam, "uas nco qab nws thiab lawv txaus siab rau lub tuam txhab. Uas tsim peb hom. Qhov ntawd pab peb nce nyiaj. "

Tsis ntev los no, txawm li cas los xij, kev pom huab cua ntau dua rau Breit thiab lwm yam khoom muag Blackstone xws li Blackstone Private Credit Fund zoo li hnyav rau. Blackstone Tshuag, uas nyob ntawm $ 102, yog nqis 30% los ntawm nws lub Kaum Ib Hlis Ntuj.

A Barron tus Kev tsom xam ntawm Breit qhia tias cov tub ua lag luam yuav tsum ceev faj thiab tsis txhob xav txog kev lag luam pej xeem kev lag luam kev ntseeg siab, lossis REITs, uas zoo li ntxim nyiam dua. Breit tau nce nqi rau xyoo no thaum pej xeem REITs tau qis dua. Breit muaj cov nqi qis dua, muaj cov peev txheej tsawg, thiab muaj txiaj ntsig ntau dua li cov tuam txhab pej xeem sib piv.

Blackstone hais tias Breit tau txaus siab rau lub xyoo no vim tias kev ua tau zoo nyiaj txiag muaj ntau dua li kev cuam tshuam ntawm cov paj laum ntau dua. Nws hais tias Breit tau "xa khoom tshwj xeeb" rau cov tub ua lag luam thiab yog "qhov chaw zoo heev," muab nws tsom mus rau cov tsev thiab cov tsev khaws khoom.

Chav tsev tau txais txiaj ntsig los ntawm kev xauj ob tus lej nce, thiab warehouse demand tau muaj zog. "Cov no yog cov hauv paus zoo tshaj plaws uas kuv tau pom hauv ob txoj haujlwm no hauv kuv txoj haujlwm tag nrho," said Blackstone Thawj Tswj Hwm Jonathan Grey ntawm lub vev xaib tsis ntev los no.

Breit tus nqi yog piv rau nws cov nyiaj ntiag tug hauv tsev, thiab Blackstone hais tias Breit qhov kev siv zog yog qhov qis qis rau ntau cov nyiaj ntiag tug ntiag tug.

Ib qho ntawm Breit cov ntsiab lus muag loj, kev faib tawm ntawm kwv yees li 4%, yog siab dua REIT qhov nruab nrab ntawm kwv yees li 3%. Tab sis qhov kev faib tawm tsis tau txais tag nrho raws li qhov tseem ceeb REIT kev ntsuas nyiaj txiag. Kev faib tawm yields txawv me ntsis ntawm nws plaub chav qhia.

Breit txawv ntawm pej xeem REIT cov phooj ywg nyiam

Prologis

(PLD),

Cov zej zog nyob hauv nruab nrab Amelikas

(

MAAs

), Thiab

AvalonBay Cov Zej Zog

(AVB), uas tuaj yeem yuav thiab muag ntawm pej xeem kev lag luam. Breit yog tib tus neeg yuav khoom ntawm nws cov shares, thiab caps kev txhiv txhua hli ntawm 2% ntawm cov nyiaj tau los ntawm cov cuab yeej cuab tam tus nqi thiab kev txhiv peb lub hlis twg ntawm 5%.

Breit hais tias nws cov shares yuav tsum raug txiav txim siab tias muaj "kev txwv tsis pub muaj peev xwm thiab qee zaum yuav tsis muaj txiaj ntsig." Breit tau ntsib txhua qhov kev thov txhiv dim txij thaum pib. Nrog rau kev nkag mus uas tau suav txog $ 35 nphom hauv 18 lub hlis xaus rau Lub Rau Hli 30, cov nyiaj tau los ntawm kev yuav khoom. Piv txwv li, Breit thiab lwm cov nyiaj Blackstone muaj $ 13 billion deal kom tau ib qho ntawm cov tswv tsev loj tshaj plaws rau cov tub ntxhais kawm ntawv qib siab,

Asmeskas Chaw Sib Txuas Zej Zog

(ACC), uas xav tias yuav kaw nyob rau ob peb hnub tom ntej no.

Breit txoj kev loj hlob tau raug tsav los ntawm kev xaiv cov khoom lag luam zoo heev thiab rov qab zoo. Ze li ntawm 80% ntawm nws cov cuab tam yog nyob rau hauv cov tsev xauj tsev thiab cov khoom lag luam, suav nrog cov tsev khaws khoom rau kev lag luam e-lag luam, uas yog ob qho kev lag luam muaj zog tshaj plaws hauv xyoo tas los.

Breit tag nrho cov nyiaj rov qab tau kwv yees li 13.5% hauv ib xyoos txij li pib, piv nrog 7% rau Vanguard Real Estate (VNQ) qhov kev pauv pauv nyiaj uas nws tuav tau tswj hwm los ntawm cov pej xeem loj tshaj plaws REITs. Dave Bragg, tus kws tshuaj ntsuam ntawm Green Street, ib lub tuam txhab tshawb nrhiav vaj tsev ywj pheej hais tias "Nws tau ua tiav txoj haujlwm zoo heev.

Breit tus nqi tau tuav thaum muaj kev poob qis hauv kev lag luam nyiaj txiag thiab hauv pej xeem REIT sector xyoo no. Breit tag nrho cov nyiaj rov qab xyoo no mus txog rau lub Rau Hli yog kwv yees li 7%.

Ntawm qhov tod tes, Vanguard ETF muaj qhov tsis zoo 13% tag nrho rov qab los txog thaum kawg ntawm Lub Xya Hli, thaum piv rau pej xeem REITs xws li Prologis, AvalonBay, thiab

Camden Cov Khoom Vaj Tse

(CPT) tawm 15% lossis ntau dua raws li tag nrho rov qab los. Breit tau raug kev txom nyem tsuas yog peb lub hlis txij li nws pib thaum Lub Ib Hlis 2017.

Breit tuaj yeem nce siab thaum cov tuam txhab pej xeem sib piv tau poob vim tias nws taug qab kev lag luam ntiag tug, uas tuaj yeem txav mus qeeb dua li kev lag luam pej xeem tsis hloov pauv ntau. Blackstone tus nqi nyiaj txhua hli raws li nws cov nyiaj txiag kev ua tau zoo thiab lwm yam, suav nrog cov paj laum hloov pauv.

Blackstone taw qhia rau qhov kev ua tau zoo ntawm Breit cov ntaub ntawv khaws tseg - cov nyiaj tau los ntawm kev ua haujlwm tau nce 16% hauv thawj ib nrab xyoo 2022 - rau cov txiaj ntsig zoo xyoo no. Pej xeem REITs kuj tau tshaj tawm cov txiaj ntsig zoo, tab sis lawv cov khoom lag luam tau poob vim muaj cov paj laum ntau dua thiab kev txhawj xeeb txog kev lag luam poob qis.

Bragg ntawm Green Street hais tias "Thaum pej xeem REITs pauv ntawm kev txo nqi rau tus nqi ntawm lawv cov cuab tam, nws yog lub sijhawm yuav khoom zoo," Bragg ntawm Green Street hais. "Peb tsis xav tias cov tub ua lag luam yuav tsum tau yuav hauv kev lag luam ntiag tug thaum pej xeem kev lag luam muaj txiaj ntsig zoo."

Nws suav tias cov pej xeem loj REITs nyob rau nruab nrab tau ua lag luam tsis ntev los no ntawm kwv yees li 15% luv nqi rau lawv cov cuab tam muaj nqis.

Raws li lwm txoj hauv kev rau Breit, cov tub ua lag luam tuaj yeem xav txog kev ua haujlwm zoo rau pej xeem xws li Prologis, tus thawj coj ntawm cov tsev khaws khoom, lossis ntau tsev neeg REITs xws li AvalonBay lossis Mid-America Apartment Communities. Barron tus sau tau zoo nyob rau hauv chav tsev REIT tsis ntev los no.

Kev thov txhiv los ntawm Breit cov tub ua lag luam zoo li yuav tuaj tos. Siegenthaler qhov kev ntsuam xyuas pom tau tias kev muag khoom yog kwv yees li kev txhiv dim. "Vim tias Breit tsim tau $ 9.8 nphom hauv kev nkag mus hauv thawj peb lub hlis twg 2022 ($ 3 nphom ntxiv rau ib hlis), qhov tseeb tias nws cov dej ntws tuaj yeem ua rau qeeb qeeb-txawm yog qhov xav tsis thoob thiab tshwm sim ntxov dua li peb xav," nws sau. Txawm li cas los xij, nws tseem muaj kev yuav khoom ntawm Blackstone thiab cia siab tias cov khw muag khoom ntws mus rau Breit thiab lwm lub tsheb kom rov ua kom rov zoo dua.

Blackstone tau sau tseg ntawm nws lub rooj sib tham nyiaj tau los tsis ntev los no uas cov tub ua lag luam tau thov $ 2.9 nphom ntawm kev txhiv los ntawm nws cov nyiaj muag khoom suav nrog Breit thaum lub quarter thib ob.

Blackstone hais tias nws tsis txhawj xeeb. "Nyob rau lub sijhawm no ntawm kev lag luam tsis txaus ntseeg, qhov kev txo qis hauv kev nrhiav nyiaj txiag tsis txaus ntseeg, tab sis Breit cov nyiaj tau los tseem zoo nyob rau tom qab ntawm kev ua tau zoo," lub tuam txhab qhia. Barron tus.

Nug ntawm lub rooj sib tham Lub Xya Hli hu nws yuav ua li cas rau lub sijhawm ntawm kev txhiv dim tshaj li qhov txwv kev txhiv dim, Grey, uas tau tsim lub tuam txhab lub tuam txhab vaj tse, taw qhia rau "qhov tseem ceeb ntawm cov nyiaj tau los" ntawm Breit. Grey nws tus kheej tsis ntev los no tau nqis peev $ 50 lab hauv cov nyiaj.

Keefe, Bruyette & Woods kws tshuaj ntsuam Robert Lee tau sau ua ntej lub xyoo no tias lwm tus thawj tswj hwm tau mob siab rau nyiam "cov peev nyiaj kaw" los ntawm cov neeg ua lag luam. Thaum qhov ntawd tsis yog qhov teeb meem thaum lub sijhawm zoo, nws hais tias, "muaj kev pheej hmoo tias thaum lub sijhawm muaj kev ntxhov siab, cov neeg ua lag luam yuav paub tias lawv tsis txaus siab rau qhov tsis muaj kev nkag mus rau lawv cov peev."

Breit levies tus nqi them txhua xyoo ntawm 1.25% ntawm cov khoom muaj nqis thiab muaj tus nqi txhawb nqa ntawm 12.5% ​​ntawm tag nrho cov nyiaj rov qab txhua xyoo yog tias nws ua tiav tsawg kawg 5% rov qab. Bragg kwv yees tias Breit tus nqi yog ob mus rau peb npaug ntawm cov pej xeem REITs thiab cov nyiaj, nyob ntawm seb lub tsheb xaiv los ntawm cov tub ua lag luam.

Breit muaj cov cuab yeej cuab tam ntawm $ 68 nphom - sib npaug rau cov khoom lag luam muaj txiaj ntsig - thiab tag nrho cov nqi suav nrog cov nuj nqis ntawm $ 116 billion thaum kawg ntawm Lub Rau Hli. Breit suav nws qhov sib piv ntawm 42% - cov nuj nqis faib los ntawm tag nrho tus nqi. Piv rau pej xeem REITs yog ib nrab ntawm qib ntawd. Cov peev nyiaj muaj $ 46 nphom ntawm cov nuj nqis nyob rau thaum xaus ntawm thawj peb lub hlis twg thaum qhov sib piv Prologis muaj $ 18 billion.

Tsis muaj pej xeem REIT cov kws tshuaj ntsuam xyuas ua raws li Breit. Nws tsis muab cov xov xwm nyiaj tau los tshaj tawm lossis tuav lub rooj sib tham hauv peb lub hlis twg. Nws ua ntaub ntawv peb lub hlis twg 10-Qs thiab txhua xyoo 10-Ks, tab sis nws cov ntaub ntawv nyiaj txiag, zoo li cov pej xeem REITs, yog qhov nyuaj.

REIT cov tub ua lag luam saib cov nyiaj tau los ntawm cov nyiaj tau los, tab sis tsom mus rau lwm yam kev ntsuas xws li cov nyiaj tau los ntawm kev ua haujlwm thiab cov nyiaj muaj rau kev faib tawm, uas ntxiv cov nqi txo qis dua. Lub tswv yim yog tias feem ntau ntawm cov depreciation yog ib qho phantom noncash nuj nqis txij li thaum lub hauv paus vaj tse tsis poob rau hauv tus nqi.

Breit, tsis zoo li feem ntau cov pej xeem loj REITs, tau ua haujlwm liab raws li cov nyiaj tau los. Nws poob ntau dua $ 800 lab nyob rau hauv txhua ntawm ob lub xyoos dhau los raws li feem ntau lees paub cov qauv kev suav nyiaj, lossis GAAP, thiab txog $ 650 lab hauv thawj rau lub hlis xyoo 2022.

Rau 2021, nws suav nws cov nyiaj muaj rau kev faib tawm ntawm $ 1.3 nphom, tab sis qhov ntawd tsis suav nrog nws cov kev faib rau cov tswv ntawm $ 1.6 billion. Kwv yees li ib nrab ntawm cov neeg tuav Breit tau rov nqis peev rau lawv cov kev faib tawm xyoo tas los, txo cov nyiaj ntsuab tawm.

Breit qhov kev suav ntawm nws cov nyiaj muaj rau kev faib tawm, kev ntsuas nyiaj txiag tsis yog GAAP, tsis suav nrog $ 1.8 nphom ntawm kev tswj hwm thiab kev txhawb nqa tus nqi them rau Blackstone hauv 2021. Yog vim li cas cov nyiaj tau los hauv Breit shares es tsis yog nyiaj ntsuab. Tab sis cov nqi yog cov nqi tsis hais seb lawv puas tau them hauv Tshuag lossis nyiaj ntsuab. Breit yuav rov qab Tshuag them rau Blackstone, lub ntsiab lus Blackstone tau txais nyiaj ntsuab zoo. Breit suav nrog kev tswj hwm thiab kev txhawb nqa tus nqi raws li kev siv nyiaj hauv nws cov nyiaj tau los ntawm GAAP.

Kev faib tawm Breit yog yuav luag txhua qhov rov qab los ntawm peev vim nws poob. Hauv qhov sib piv, feem ntau REITs loj them nyiaj faib tsawg kawg yog ib feem ntawm cov nyiaj tau los.

Blackstone hais tias Breit cov nyiaj khwv tau los tau poob siab los ntawm kev txo nqi ntau dua piv rau cov pej xeem REITs. Qhov kev txo nqi siab ntawd ua rau muaj kev faib se-zoo, muaj txiaj ntsig rau cov tub ua lag luam, nws hais. Breit hais tias nws tau them nyiaj tag nrho rau kev faib tawm los ntawm cov nyiaj ntsuab ntws los ntawm kev ua haujlwm, GAAP metric uas tsis suav nrog kev tswj hwm thiab kev txhawb nqa tus nqi, txij li thaum nws pib.

Tshaj li nws thawj tsib xyoos, Breit tau qhab nia, ua tsaug rau kev faib khoom ntse thiab kev lag luam bull. Tab sis nrog tus nqi siab thiab tus nqi siab, nws tuaj yeem nyuaj-nias rov qab nws cov keeb kwm rov qab thiab yeej cov pej xeem REITs. Thiab nws tseem tsis tau raug sim nyob rau hauv kev lag luam poob qis lossis lub sijhawm ntawm kev txhiv dim.

Sau rau Andrew Bary ntawm [email tiv thaiv]