3 Sab saum toj REITs uas pheej yig heev tam sim no

REITs tau raug cuam tshuam tshwj xeeb hauv kev lag luam dais tsis tu ncua. Thaum S&P 500 tau poob qis 18% xyoo no, Lub Tsev Muag Khoom Xaiv Sector SPDR ETF (XLRE) tau poob 26%.

Qhov laj thawj tseem ceeb tom qab qhov ua tsis tau zoo ntawm REITs yog qhov cuam tshuam ntawm cov paj laum siab ntawm cov paj laum ntawm feem ntau REITs, uas nqa cov nuj nqis zoo.

Txawm li cas los xij, qee qhov REITs tau dhau los pheej yig heev los ntawm qhov kev xav mus ntev. Thaum lub taub hau los ntawm cov paj laum siab pib qis, cov REITs nrog cov hauv paus muaj zog yuav ua rau muaj txiaj ntsig zoo rau lawv cov tswv tsev.

Nrog rau qhov hais tias, cia peb tham txog qhov kev cia siab ntawm peb qhov tshwj xeeb REITs txaus nyiam.

Lub Tsev Kho Mob Pure-Play REIT

Founded hauv 2003, Kev Kho Mob Khoom Trust (MPW) yog tib lub tsev kho mob dawb huv REIT hauv nws cov haujlwm.

Lub REIT muaj ntau dua 400 yam khoom uas tau xauj rau ntau dua 30 tus neeg ua haujlwm sib txawv. Feem ntau ntawm cov khoom muaj nqis yog cov tsev kho mob mob hnyav thiab muaj ntau haiv neeg sib txawv, nrog rau cov khoom hauv 29 lub xeev, kom txo tau qhov kev pheej hmoo ntawm kev thov thiab kev tsis txaus ntseeg hauv kev lag luam ntawm tus kheej. Sib nrug los ntawm nws cov ntaub ntawv hauv Teb Chaws Asmeskas, Cov Khoom Kho Mob muaj kev cuam tshuam rau kev lag luam thoob ntiaj teb tseem ceeb, suav nrog lub teb chaws Yelemees, UK, Ltalis thiab Australia.

Cov Khoom Kho Mob nyiam qee qhov kev sib tw zoo. Raws li tib lub tsev kho mob ua si dawb huv REIT, nrog ze li 20 xyoo ntawm kev paub hauv nws txoj kev lag luam, nws muaj kev txawj ntse zoo hauv nws lub niche. Nws kuj nyiam kev lag luam ntawm nplai.

Raws li lub tsev kho mob REIT, Cov Khoom Kho Mob muaj peev xwm tiv taus kev lag luam ntau dua li REITs feem ntau, vim tias cov neeg siv khoom feem ntau tsis txo lawv cov nuj nqis kev noj qab haus huv txawm tias nyob rau hauv cov xwm txheej tsis zoo. Lub REIT tau ua pov thawj tias muaj kev kub ntxhov thoob plaws qhov teebmeem ntawm tus kabmob coronavirus, nrog cov ntaub ntawv nyiaj los ntawm kev ua haujlwm [FFO] ib chav nyob hauv 2020 thiab 2021. Ntawm qhov tod tes, hauv Kev Txom Nyem Loj, kev ntseeg tau tshwm sim 31% txo qis hauv nws FFO ib chav thiab txiav nws. faib los ntawm 26%.

Cov Khoom Kho Mob tau nthuav tawm cov ntaub ntawv loj hlob zoo ib yam. Nws tau loj hlob nws FFO ib chav nyob hauv cuaj ntawm 10 xyoo dhau los, ntawm 9.3% tus nqi nruab nrab txhua xyoo. Qhov kev ua tau zoo ib yam yog qhov ua pov thawj rau cov qauv kev lag luam zoo ntawm REIT thiab nws cov kev ua kom zoo. Ua tsaug rau lub tailwind los ntawm cov neeg laus nyob rau hauv feem ntau ntawm nws cov kev lag luam thiab kev cog lus yuav cov kav dej, Cov Khoom Kho Mob zoo li yuav nyob twj ywm ntawm nws txoj kev loj hlob nyob rau xyoo tom ntej.

Ntawm qhov tod tes, ib yam li lwm yam kev saib xyuas kev noj qab haus huv REITs, Cov Khoom Kho Mob tam sim no tab tom ntsib qee qhov cua daj cua dub, uas yog qhov cuam tshuam ntawm kev nce nqi ntawm cov nqi ua haujlwm, kev poob qis tom qab kis thoob qhov txhia chaw hauv cov neeg mob thiab qhov poob ntawm pob nyiaj txiag txhawb nqa. Raws li qhov tshwm sim, peb xav tias tsuas yog 0.4% qhov nruab nrab txhua xyoo kev loj hlob ntawm FFO ib chav nyob hauv tsib xyoos tom ntej, txhawm rau kom muaj kev nyab xeeb.

Cov Khoom Kho Mob tau tsa nws cov nyiaj faib rau cuaj xyoo sib law liag thiab tam sim no muab 9.3% cov nyiaj tau los. Lub REIT muaj qhov sib piv them nyiaj zoo ntawm 64% thiab daim ntawv tshuav nyiaj li cas, nrog rau cov paj laum ntawm 2.6. Muab nws cov qauv kev lag luam tiv thaiv, nws cov nyiaj faib yuav tsum suav tias muaj kev nyab xeeb rau yav tom ntej.

Cov Khoom Kho Mob tam sim no ua lag luam ntawm ze li ntawm 10-xyoo tus nqi qis-rau-FFO piv ntawm 6.9, uas yog qis dua li qhov nruab nrab ntawm keeb kwm ntawm 12.5 ntawm cov Tshuag. Qhov kev ntsuas pheej yig tshwj xeeb tau tshwm sim los ntawm cov lus hais saum toj no thiab qhov cuam tshuam ntawm kev nce nqi ntawm cov nqi tam sim no ntawm cov nyiaj txiag yav tom ntej. Thaum kev nce nqi pib qis, FFO ntau yam yuav pib rov qab mus rau nws qhov nruab nrab ntawm keeb kwm. Yog li peb cia siab tias yuav muaj 12.6% kev ntsuas txhua xyoo tailwind nyob rau tsib xyoos tom ntej. Muab tseem 9.3% cov nyiaj faib thiab 0.4% kev loj hlob ntawm FFO ib chav tsev, peb ntseeg tias cov Tshuag tuaj yeem muab tag nrho cov nyiaj rov qab txhua xyoo ntawm 18.5% hauv tsib xyoos tom ntej.

Qhov REIT no muab rau ntawm Chaw Ua Haujlwm

Office Properties Income Trust (OPI) yog REIT uas tam sim no muaj ntau dua 160 lub tsev, uas nyob hauv 31 lub xeev thiab feem ntau tau xauj rau cov neeg xauj tsev nrog cov credit zoo. Cov ntaub ntawv pov thawj ntawm REIT tam sim no muaj 90.7% tus neeg nyob thiab qhov nruab nrab hnub nyoog ntawm 17 xyoo.

Office Properties tsim 64% ntawm nws cov nyiaj tau los xauj los ntawm kev nqis peev-qib cov neeg xauj tsev. Qhov no yog ib qho ntawm feem pua ​​​​ntawm cov nqi xauj tsev uas tau them los ntawm cov neeg xauj tsev nyob hauv REIT sector. Nws tseem yog qhov tseem ceeb uas tsoomfwv Meskas cov neeg xauj tsev tsim tawm kwv yees li 20% ntawm cov nyiaj tau los xauj tsev thaum tsis muaj lwm tus neeg xauj tsev rau ntau tshaj 4% ntawm cov nyiaj tau los txhua xyoo. Zuag qhia tag nrho, Office Properties muaj qhov tshwj xeeb credit profile ntawm cov neeg xauj tsev, uas ua rau cov nyiaj tau los txhim khu kev qha thiab yog li ua kom muaj txiaj ntsig zoo sib tw.

Ntawm qhov tod tes, Office Properties muaj nuj nqis siab, nrog rau nws cov paj laum tam sim no siv qhov tseem ceeb tag nrho nws cov nyiaj tau los ua haujlwm. Yog li ntawd, kev ntseeg siab yog nyob rau hauv tus txheej txheem ntawm kev muag cov cuab tam kom txo nws cov leverage. Cov txheej txheem deleverage tau coj nws tus xov tooj ntawm kev ua haujlwm ntawm REIT hauv ob xyoos dhau los.

Nyob rau hauv lub quarter thib peb, tus nqi nyob ntawm Chaw Ua Haujlwm Cov Khoom Muag tau poob los ntawm 94.3% mus rau 90.7% thiab nws cov FFO normalized ib chav tsev poob 10% dhau lub quarter dhau los. Vim tias kev muag khoom vaj khoom tsev thiab kev ua tiav ntawm qee qhov kev xauj tsev, FFO ib chav tsev tau txo qis 19% hauv tag nrho ob xyoos dhau los thiab npaj yuav txo qis dua 3%-4% xyoo no.

Tsis tas li ntawd, tus mob coronavirus tuaj yeem ua rau ntau lub tuam txhab txais yuav "ua haujlwm hauv tsev" tus qauv mus tas li txhawm rau txo lawv cov nqi khiav haujlwm. Qhov kev hloov pauv no yuav ua rau Lub Chaw Haujlwm Saib Xyuas Haujlwm nyob rau lub sijhawm ntev, txawm hais tias nws tseem ntxov dhau los ntsuas qhov cuam tshuam ntawm kev sib kis ntawm tus qauv no. Vim yog lub nra hnyav ntawm cov nuj nqis siab ntawm kev ua haujlwm ntawm Chaw Ua Haujlwm Cov Khoom thiab lub taub hau los ntawm "ua haujlwm-los ntawm tsev", peb cia siab tias tsuas yog 2% qhov nruab nrab txhua xyoo kev loj hlob ntawm FFO ib chav nyob hauv tsib xyoos tom ntej.

Office Properties tau khov nws cov nyiaj faib rau plaub xyoos sib law liag tab sis nws tau muab cov txiaj ntsig zoo tshaj plaws ntawm 15.7%. REIT muaj kev noj qab haus huv piv ntawm 47% tab sis nws muaj nuj nqis ntau dhau. Yog li ntawd, nws cov nyiaj faib yuav raug txiav thaum muaj kev lag luam poob qis.

Ntawm qhov kaj, cov Tshuag tam sim no ua lag luam ntawm ze li ntawm 10-xyoo tus nqi qis-rau-FFO piv ntawm 3.0, uas yog qis dua nws qhov nruab nrab 10 xyoo ntawm 8.0. Vim tias qhov siab tshaj ntawm REIT, peb xav kom muaj kev saib xyuas thiab yog li xav tias tus nqi ncaj ncees-rau-FFO piv ntawm 6.0.

Yog tias cov khoom lag luam nce mus txog peb qhov kev nqis peev ncaj ncees hauv tsib xyoos, nws yuav txaus siab rau 15.0% txhua xyoo nce hauv nws cov nyiaj rov qab. Muab qhov 15.7% cov nyiaj faib thiab 2.0% kev loj hlob ntawm FFO ib chav tsev, Chaw Ua Haujlwm Khoom muaj peev xwm muab tag nrho cov nyiaj rov qab txhua xyoo ntawm 24.7% hauv tsib xyoos tom ntej.

Crack Qhov no nyab xeeb rau cov nyiaj tau los

Kev ruaj ntseg (SAFE) tau los ua pej xeem hauv 2017, nrog iStar ua nws tus thawj coj thiab thawj tus neeg ua lag luam. Txog rau hnub no, iStar tseem yog tus tswv lag luam feem ntau, txawm hais tias nws raug txwv los ntawm txoj cai kom tsuas yog tswj hwm 42% ntawm cov khoom pov npav rau kev tswj hwm kev lag luam.

Safehold yog daim ntawv xauj tsev hauv av REIT, uas yog lub hom phiaj los hloov pauv kev lag luam vaj tsev los ntawm kev muab peev nyiaj ntau dua rau cov lag luam kom muaj vaj tsev rau lawv cov lag luam. Kev ntseeg siab koom nrog kev muag khoom mus sij hawm ntev thiab kev qiv rov qab ntawm thaj av hauv qab cov khoom lag luam thoob plaws hauv Asmeskas thiab tsuas yog REIT nkaus xwb tshwj xeeb rau kev xauj av los txhawb kev nqis peev thiab kev loj hlob.

Safehold yog ib qho kev hloov pauv thaum ntxov hauv kev muag khoom thiab kev xauj tsev hauv av. Yog li ntawd, nws tau txais txiaj ntsig los ntawm kev muab cov khoom lag luam tshiab thiab tshwj xeeb, uas muab REIT nrog cov txiaj ntsig dav dav thiab chav txaus rau kev loj hlob yav tom ntej. Txawm li cas los xij, muaj qee qhov kev txwv rau kev nkag mus rau hauv kev lag luam no thiab yog li kev sib tw kom zoo dua ntawm kev ntseeg siab yuav tsis ua pov thawj ruaj khov.

Safehold tam sim no nyiam kev lag luam muaj zog. Hauv lub quarter thib peb, nws tau nce nws cov nyiaj tau los 52% dhau lub quarter dhau los ua tsaug rau ntau lub hauv paus tshiab thiab ze li peb npaug ntawm nws FFO ib chav tsev, ib feem ua tsaug rau cov nyiaj tau los ntawm kev muag khoom hauv av. Lub REIT tau yuav daim ntawv cog lus hauv av thaum Lub Kaum Ob Hlis 2020 rau $ 76.7 lab thiab muag nws hauv peb lub hlis twg rau $ 136 lab. Ua tsaug rau nws txoj kev lag luam ruaj khov, REIT tab tom taug qab kom loj hlob nws FFO ib chav tsev los ntawm ze li 30% xyoo no, mus rau qib tshiab.

Safehold yog tus thawj coj hauv kev lag luam loj loj uas kwv yees li $ 7 trillion. Txawm li cas los xij, cov paj laum nce siab ua rau muaj txiaj ntsig ntawm cov cuab yeej cuab tam (NAV) ntawm REIT. Yog li, peb xav tias 2.7% qhov nruab nrab txhua xyoo kev loj hlob ntawm NAV ntawm REIT nyob rau tsib xyoos tom ntej.

Tsis tas li ntawd, kev ntseeg siab tam sim no muab 2.4% cov nyiaj faib tawm. Thaum cov txiaj ntsig no qis dua li cov txiaj ntsig ntawm Cov Khoom Kho Mob thiab Chaw Ua Haujlwm Cov Khoom Siv, cov nyiaj faib ntawm Safehold muaj kev nyab xeeb ntau dua li cov nyiaj faib ntawm ob REITs, feem ntau ua tsaug rau cov nyiaj them poob haujlwm ntawm 35%.

Kev nyab xeeb tam sim no ua lag luam ntawm ze li tsib xyoos tus nqi qis-rau-NAV piv ntawm 0.62, uas yog qis dua li peb qhov kev ntsuas kev ncaj ncees ntawm 1.0. Thaum cov paj laum pib nruab nrab, peb cia siab tias REIT yuav rov qab mus rau nws qhov kev nqis peev ncaj ncees. Yog tias cov khoom lag luam ua lag luam ntawm nws qhov kev nqis peev ncaj ncees hauv tsib xyoos, nws yuav txaus siab rau 12.6% txhua xyoo nce hauv nws cov nyiaj rov qab. Muab qhov nyiaj faib 2.4% thiab 2.7% kev loj hlob ntawm NAV ib chav tsev, Safehold tuaj yeem muab tag nrho cov nyiaj rov qab txhua xyoo ntawm 17.0% hauv tsib xyoos tom ntej.

kawg

Qhov saum toj no peb REITs tau dhau los ua tus pheej yig heev vim lawv qhov muag muag, uas tau tshwm sim feem ntau los ntawm kev cuam tshuam ntawm 40-xyoo kev nce nqi siab ntawm lawv cov txiaj ntsig thiab ntawm lawv cov nqi.

Peb cia siab tias kev nce nqi yuav pib qis dua rau xyoo tom ntej ua tsaug rau txoj cai nruj ntawm Fed, uas tau ua qhov tseem ceeb los txhim kho kev nce nqi rau nws lub hom phiaj mus sij hawm ntev ntawm 2%. Thaum twg kev nce nqi nruab nrab, cov saum toj no peb REITs tuaj yeem muab nqi zog rau cov tub ua lag luam.