3 Nyem rau 12.7% Yields

Cov vaj tsev tau txais kev poob qis, uas txhais tau hais tias kev nqis peev hauv vaj tse (REITs) yog kev sib tw dua.

Thaum kawg! REIT yields rov qab mus rau qhov chaw uas lawv yuav tsum yog - (av) tus tswv ntawm vanilla S&P 500!

Peb contrarians, ntawm chav kawm, tuaj yeem ua tau zoo dua li cov neeg nyiam Vanguard Vaj Tse ETF (VNQ). Thaum 3.5% tsis yog qhov phem, nws daj ntseg hauv qhov sib piv rau 12.7% "cov ntsiab lus tawm los" peb tab tom tham txog.

Vim li cas REITs pheej yig dua? Yooj yim: Fed.

Raws li kuv tau hais ntau lub hlis dhau los, cov paj laum ntau dua txhais tau tias tsis yog tsuas yog tus nqi siab dua ntawm peev rau REITs (thiab tag nrho lwm cov tuam txhab, rau qhov teeb meem), tab sis kuj muaj kev sib tw ntau dua rau cov nyiaj tau los raws li cov nyiaj tau los ua kev sib tw.

REITs muaj, qhov tseeb, coj raws nraim li peb xav tau ...

Daim duab loj, txawm li cas los xij, peb yuav saib rov qab rau lub sijhawm no yog ib lub sijhawm zoo tshaj plaws los yuav REITs ntawm tus nqi pheej yig dua thiab ntau dua qhov nruab nrab yields.

Peb yuav tsum pib qhov twg? Cia peb tham txog qhov peb-pob ntawm REITs, yielding 11.4% rau 13.5%.

Yuav Tsum Tau Txais Kev Lag Luam REIT (RTL)

Feem Seem Tawm Tawm: 13.5%

Kuv muaj qhov muag me ntsis rau Getty Realty (GTY), ib tus kws kho mob tshwj xeeb uas haum rau "dhuav yog qhov zoo nkauj" pwm los ntawm kev xauj tawm nws cov khoom rau qhov kuv xav hu ua "tseem ceeb" cov khw muag khoom: chaw nres tsheb roj, khw muag khoom yooj yim, khw muag khoom pib, koj tau txais daim duab.

Muab qhov ntawd, kuv xav muaj hlub ib lub tuam txhab vaj tse uas hu nws tus kheej Yuav Tsum Tau Txais Kev Lag Luam REIT (RTL), txoj cai?

Kev Tsim Nyog Cov Khw Muag Khoom muaj ntau dua 1,000 tus neeg xauj tsev ib leeg thiab "qhib lub zog qhib, thauj tog rau nkoj thiab chaw muag khoom noj" hauv 48 lub xeev uas tau qiv nyiaj los ntawm kev cog lus ntev ntev. Nws cov neeg xauj tsev tuaj ntawm 44 qhov kev lag luam sib txawv - suav nrog cov roj / kev yooj yim, kev kho mob, thiab cov khw noj mov ceev - tsis muaj ib qho kev lag luam muaj ntau dua 8% ntawm cov nqi xauj tsev ncaj nraim.

Vim li cas REIT loj li no tsis paub? Zoo, tsuas yog ib xyoos dhau los, nws hloov nws lub npe los ntawm American Finance Trust (AFIN)-ib npe Kuv nrhiav hauv 2020. Kuv tau sau tseg tias nws qhov kev cuam tshuam hnyav rau cov khw noj mov, kev lom zem, khw muag khoom, thiab cov khoom siv hauv chaw ua haujlwm yog "kev lav phib xaub" ntawm COVID, tab sis nws tuaj yeem xaus zoo li kev yuav khoom vim muaj peev xwm ntawm COVID rov qab snap-rov qab.

Kev nrawm nrawm rau hnub no, thiab RTL muaj ntau qhov teeb meem sib txawv - xws li, nuj nqis.

Nyob ze rau qhov kawg ntawm 2021, nws tshaj tawm txog $ 1.3 nphom kev yuav khoom ntawm 81 lub khw muag khoom muaj nqis los ntawm CIM Real Estate Finance Trust, nrog rau kev faib tawm ntawm peb qhov chaw ua haujlwm tsis yog cov cuab yeej tseem ceeb.

Txoj xov zoo? RTL txo qis nws qhov siab tshaj plaws-10-tus neeg xauj tsev thiab txo nws qhov cuam tshuam rau qhov chaw ua haujlwm los ntawm 7% mus rau 1%. Qhov downside? Ib qho nuj nqis loj xwb tau loj dua. Tam sim no REIT tam sim no muaj $ 2.8 nphom hauv cov nuj nqis, uas yog ze li ntawm 10 npaug ntawm nws cov EBITDA hloov kho thiab ntau dua peb zaug nws lub khw muag khoom!

Rau qhov nws tsim nyog, cov nyiaj faib tawm ntawm no tsis yog qhov kev txhawj xeeb tsis txaus ntseeg, nrog cov nyiaj faib sawv cev tsuas yog 83% ntawm kev taug qab 12 lub hlis hloov nyiaj los ntawm kev ua haujlwm (FFO). Tab sis cov nuj nqis siab thiab tsis muaj qhov pom tseeb catalysts ua rau kuv ncua me ntsis txog RTL.

Ntiaj teb no Net Lease (GNL)

Feem Seem Tawm Tawm: 11.4%

Ntiaj teb no Net Lease (GNL) yog ib qho kev lag luam REIT uas, raws li "Lub Ntiaj Teb" hauv nws lub npe txhais tau hais tias, ua haujlwm tsis yog nyob ntawm no hauv Asmeskas, tab sis hauv 10 lwm lub tebchaws, suav nrog UK, Netherlands, Finland thiab Fabkis. Nws muaj 311 cov khoom xauj tsev rau 140 tus neeg xauj tsev hauv 50 kev lag luam, txawm hais tias kev lag luam concentration yog siab dua me ntsis - cov kev pabcuam nyiaj txiag (13%) thiab kev tsim tsheb pib (12%) yog ob qho tib si ob npaug ntawm cov khoom noj qab zib.

Lwm qhov ntawm nws lub npe yog "Net Lease," uas, zoo li nrog RTL, yog vim li cas nyiam nws. Cov ntawv xauj tsev, raws li kev ceeb toom, yog "net" ntawm kev tuav pov hwm, kev saib xyuas thiab se, txhais tau tias nws tsuas yog sau nqi xauj tsev thiab tawm txhua yam rau cov neeg xauj tsev kom paub txog. Qhov ntawd txhais tau tias tsawg dua qhov hloov pauv rau GNL cov tub ua lag luam txhawj xeeb; cov txiaj ntsig tau kwv yees ntau dua thiab txhim khu kev qha ntau dua li lawv yuav nrog cov ntawv xauj tsev ib txwm muaj.

Yog li, yog dab tsi tsis ncaj ncees lawm nrog GNL?

Rau qhov pib, Global Net Lease yog ntawm ntau REITs uas txiav rau hauv lawv cov nyiaj faib vim yog COVID. Tshwj xeeb, lub tuam txhab txiav nws cov nyiaj them los ntawm 25% mus rau 40 xees ib feem ntawm lub Plaub Hlis 2020, thiab nws tsis tau tig rov qab.

Yog tias muaj ib qho upside rau qhov txiav, nws yog qhov nyiaj them tam sim no muaj kev ruaj ntseg dua. AFFO them nyiaj piv yog 93%, uas muaj kev ruaj ntseg txaus tab sis bears yuav saib ze rau lub hlis tom ntej.

Tsis tas li ntawd, zoo li Kev Lag Luam Tseem Ceeb, GNL muaj nuj nqis zoo nkauj ntawm $ 2.2 nphom. Nws tsis zoo li, tsawg kawg yog qhov sib piv - nws yog 8x kho EBITDA thiab 1.5x nws lub khw muag khoom. Thiab qhov hnyav nruab nrab tus paj laum nws tau them rau cov nuj nqis ntawd (3.5%) yog me ntsis zoo dua li RTL's (4.2%).

Yog li, Ntiaj Teb Net Lease yeej muaj nws cov warts. Tab sis rau cov neeg ua lag luam muaj zog ntau dua, GNL - uas yog qhov tsis tshua muaj kev ua si hauv ntau lub teb chaws uas ua lag luam ntawm cov qib txaus nyiam piv rau ob qho tib si AFFO thiab kho EBITDA - tej zaum yuav haum rau daim nqi.

Chaw Haujlwm Cov Nyiaj Khwv Nyiaj Khwv Nyiaj (OPI)

Feem Seem Tawm Tawm: 13.2%

Qee lub sij hawm, txawm tias qhov xwm txheej phem tshaj plaws tuaj yeem muaj txiaj ntsig zoo.

Siv Chaw Haujlwm Cov Nyiaj Khwv Nyiaj Khwv Nyiaj (OPI), piv. Qhov REIT no muaj 160 yam khoom uas nws feem ntau xauj tawm rau cov neeg xauj tsev zoo-tsis yog cov lag luam xwb, tab sis tseem yog tsoomfwv cov koom haum. Thiab rov qab thaum kuv tshuaj xyuas nws thaum Lub Kaum Hli 2022, nws tau mired nyob rau hauv ib lub xyoo caum-ntev poob uas tau maj nrawm ntawm lig-OPI shares tau raug txiav ze li ntawm ib nrab.

Tab sis nyuaj npaum li nws tau ua tus tswv tsev-chaw ua haujlwm hauv lub sijhawm WFH no, OPI tsis yog qhov tsis zoo. Thiab thaum lub sij hawm, kuv mused tias "tej zaum lub khw yog overselling OPI."

Cia peb paub meej: OPI tab tom sib ntaus sib tua nce toj uas tau pib ntev ua ntej COVID.

Cov ntsiab lus "WFH," "kev ua haujlwm nyob deb" thiab "kev sib txuas lus" tuaj yeem cuam tshuam rau lub ntsiab lus hauv xyoo 2020, tab sis cov tuam txhab Asmeskas tau tilting ntau dua rau cov xwm txheej ua haujlwm tau hloov pauv tau ntau xyoo -COVID tsuas yog muab cov qauv coj tus cwj pwm coj zoo.

Tseem, betting tiv thaiv Office Properties Income Trust, tsawg kawg tam sim no, tuaj yeem txaus ntshai. Thaum nws tau clawed rov qab ze li ntawm 20% ntawm nws tus nqi nyob rau ob peb lub hlis dhau los, cov khoom lag luam tseem pheej yig heev, tsuas yog tsib zaug CAD (nyiaj ntsuab muaj rau kev faib tawm, lwm qhov txiaj ntsig metric rau qee qhov REITs). Yog tias koj xav siv qhov kev ntsuas REIT ib txwm muaj, OPI ua lag luam tsawg dua 4x nws cov FFO normalized.

Ntxiv mus, OPI tsis yog qee qhov New York City-based REIT uas yog hemorrhaging cov neeg xauj tsev. Nws yog ntau suburban-raws li, nrog rau tam sim no nyob ntawm 96%. Tag nrho ib feem peb ntawm nws cov neeg xauj tsev yog tsoomfwv cov koomhaum lossis cov neeg cog lus - cov hom ntawm cov neeg xauj tsev uas tau txuas rau lawv lub chaw haujlwm. Thiab tom qab ob peb xyoos ntawm kev muab qhov tsis muaj kev txwv tsis pub hloov pauv, ntau tus tswv haujlwm thaum kawg tau pib thawb rov qab thiab xav kom cov neeg ua haujlwm siv sijhawm ob peb hnub rov qab los hauv chaw ua haujlwm.

Brett Owens yog tus thawj coj ua nqes peev rau Contrarian OutlookCov. Yog xav paub cov nyiaj tau los zoo dua, tau txais koj daim ntawv theej dawb tshaj daim ntawv ceeb toom tshwj xeeb tshaj plaws: Koj Cov Nyiaj Txiaj Ntsig Thaum Ntxov: Cov Nyiaj Them Loj Loj—Txhua Lub Hlis—Txiv Mus Ib Txhis.

Kev tshaj tawm: tsis muaj